[서평] 3536 직장인 경매

[서평]

 

평생월급 3년 내에 가능한

3536 직장인 경매

 

원범석 지음

 

 

0원으로 연봉 이상 버는

3536 직장인 경매,

회사 다닐 때 시작하라!

 

 

 

평범한 직장인이었던 저자는 결혼 후 장모의

뇌졸중 수술비 및 치료비로 단 2개월 만에 1년

연봉 이상의 금액이 빠져나가게 되면서부터,

돈에 대한 갈망이 싹텃고,

부동산 경매와 만나게 되면서

경제적 자유를 이룰 수 있는 길을 찾게 되었다.

 

저자가 가장 좋아한다는 말

아무것도 하지 않으면

아무 일도 일어나지 않는다!

 

너무 멋진 말이다.

본인도 이 말을 가장 좋아하게 될 것 같다.

 

 

 

p.43

 

저자가 처음 경매 낙찰 받은 후 절차

 

매각허가결정 7일

매각허가확정 7일

대금납부 4주

배당기일 4주(세입자 이사) 등

명도까지 총 두 달 반 소요.

그 후 보름 만에 2억 3천만원에 물건을 매매하여

3개월 만에 3천만원 가까운 이득을 봄.

 

 

p.53

 

직장인이 경매에 유리한 이유: 

좀 더 유리한 대출조건!

 

 

p.57

 

초기 자본이 적다면 마이너스 통장을 이용하라.

일반 신용대출보다 금리가 높지만

이용 금액에 대해서만 이자가 발생되기 때문에

입찰 보증금으로 마련하기 좋다.

 

마이너스 통장을 개설한 후 연장할 때

승진과 연봉 인상 등이 있었다면

금리 감면이 가능하다.

 

 

p.95

 

경매로 집 한 채를 구입하면서

낙찰가에 법무사 비용, 취등록세(1.1%),

인테리어 비용, 부동산 중개 수수료 

등을 추가한 비용을 총 필요비용으로 치고,

보증금 1억에 월세 50만원으로 계약하여,

실제 총 200만원이 듬.

이런 식으로 2천만원으로

1년에 5채 부동산의 임대인이 되는 것이

가능하다.

 

이처럼 경매는 돈이 많지 않아도 할 수 있다.

돈이 없기 때문에 하는 것이 경매이다.

 

 

p.125

 

단기매매라면 다가구주택보다 아파트가 낫다.

매매가 잘 되는 아파트는

1. 입지가 좋은 아파트. (좋은 교통, 좋은 학군)

2. 대규모 아파트. 브랜드 아파트.

3. 차도 인접 아파트 보다는 단지 안쪽.

놀이터 인접 아파트는 소음 유의.

4. 외벽 쪽 호수보다 안 쪽 호수가

난방비 절감 등의 이유로 선호도가 높음.

5. 남향 가장 선호. 북향 가장 비선호.

하지만 북향이더라도 조망권이 좋으면 예외.

6. 아파트 총 층수의 3분의 1 정도가 로열층.

 

 

p.138

 

대형평수는 매매가 힘들다고 하지만

경매는 예외다.

 

1. 대형은 중소형보다 입찰 경쟁에서 우월하며

감정가 대비 낙찰가 비율이 낮다.

2. 대형은 인테리어 비용이

중소형에 비해 적게 들어간다.

3. 셋째 매매가 안 되는 아파트는 없다.

거래량이 적을 뿐이다.

 

2008년 금융위기 이후 건설사들은

신규아파트를 중소형 위주로 공급하여

예전의 대형아파트는 품귀현상이 일고 있다.

 

1년 이내 양도소득세 44%(양도세40%+부가세)  

1년만 보유하더라도 일반 과세(6~38%) 이므로

단기매매 수월함.

 

대형평수이더라도 업무지구나 관공서가

위치하거나 학군과 교통이 좋은 아파트는

매매가 잘 된다.

 

 

p.149

 

1년에 7건의 물건 낙찰이 가능한 노하우.

 

1. 낙찰받은 물건이 임대인지 단기매매인지

정확한 목표를 정하고 들어가기.

(부동산업자들은 임대보다는 수수료가 큰 매매에 더 신경씀.)

2. 명도는 낙찰과 동시에 해당 물건지를 찾아가

소유자든 세입자든 만나는 것이 중요함.

그들의 제시조건을 최대한 들어주고, 우호적으로

다가가면 명도가 되지 않더라도 부동산에서

집을 보러 갈 때 보여줌.

3. 임대를 목적으로 받은 물건에 소액 임차인이

거주하고 있다면 재계약 하는 것에 중점을 두고

명도를 진행.

4. 부동산을 내 편으로 만들어라.

 

 

p.154

 

세입자 주의사항

1. 애완동물 배설물 냄새

2. 담배 냄새

3. 보증금을 내리고 월세를 더 주겠다는 임차인

은 피할 것. 월세 연체 후 잠적하면 끝장!

4. 집에 대해 무관심한 세입자 피할 것.

(겨울엔 보일러 외출로라도 켜둬야

누수, 동파 등의 문제가 생기지 않는다.)

 

* 임대계약서의 특례조항

1. 애완동물은 1마리 이상 키우지 않으며,

키울시 계약 만료 후 세입자는 청소업체에 청소

를 의뢰하고 의뢰 금액은 세입자가 부담한다.

2. 월 차입금은 00일까지 입금하고 2개월 이상

연체시 해당 계약을 즉시 해지한다.

3. 현 상태로의 계약이며, 세입자 부주의에 의한

고장은 세입자 자비로 수리하며,

임대차 계약 종료 시 임차인은 위 부동산을

원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.

 

 

p.170

 

3536 직장인 경매 노하우

- 바쁜 직장 생활 중 시간을 쪼개서 

좋은 물건을 찾는 방법 

 

3초 내 물건선별

(대법원 경매사이트보다

굿옥션 지지옥션 등의 유료사이트 추천)

5초 내 권리분석

30초 내 지역분석

(네이버 지도, 학구도 안내서비스 사이트)

60초 내 시세분석

(국토교통부 실거래가 공개시스템 추천)

 

 

p.226

 

경매는 낙찰보다 그 이후가 더 중요하다.

 

낙찰받은 후 곧바로 명도대상자를 만남.

7일 내 매각허가결정 기일 동안

심각한 하자가 발견될 경우 매각불허가 신청을

할 수 있음.

 

명도대상자도 만나고 낙찰받은 물건의 하자도

발견되지 않았다면,

경락잔금 납부를 위해 대출을 알아보고,

명도대상자를 상대로 하는 명도 진행을 알아봄.

 

명도대상자는 두 부류로 나뉘어짐.

1. 집주인 또는 배당받지 못하는 세입자

- 낙찰자가 경락잔금을 납부한 후 자신의 명의로

등기이전 하는 순간 이사해야함.

2. 배당받는 세입자

- 낙찰자가 경락잔금을 납부한 이후

배당기일까지 약 4주간 살 수 있음.

 

둘다 이사기일을 넘긴 경우

인도명령 신청이 가능.

 

 

 

온비드 공매 전자입찰 방법 수록.

인테리어 비용 줄이는 셀프 인테리어 비법 수록.

알기 쉬운 경매용어 수록.

전국 법원 입찰시간 수록.

 

 

 

소장할 만한 가치가 있는 책이다.

각 단계마다 지혜롭게 대처할 수 있는

노하우가 실려있어서 도움이 많이 된다. 

 

 

 

 

 

 

좋아요 눌러주심

부자되실거예요~^^

행복한 2018년 되시길~~~!